Das deutsche Mietrecht bremst die Energiewende – noch

1. Status quo: Die Modernisierungsumlage als Bremsklotz

Die derzeitige Regelung ermöglicht es Vermietenden, 8% der aufgewendeten Modernisierungskosten im Bestand auf die Jahresmiete umzulegen. Was nach einem Anreiz für Investitionen klingt, ist in der Praxis jedoch mit Hürden verbunden:

- Die Abrechnung ist komplex und streitanfällig.
- Mietende haben keinen Einfluss auf die Kosten, müssen sie aber tragen.
- Es fehlt eine Differenzierung zwischen energetisch sinnvollen und sonstigen Maßnahmen.

Der Fokus auf Investitionskosten statt Energieeinsparungen führt dazu, dass energetisch ineffiziente Sanierungen theoretisch genauso umgelegt werden können wie hochwirksame. Der Mieterschutz greift zu kurz, während Investoren zu wenig Planungssicherheit haben. Für Interessierte an steueroptimierten Immobilieninvestments in Deutschland ist diese Regelung unattraktiv.

Bei Neubauimmobilien kann der Investor zwischen dem Effizienzhaus 55 (GEG) und dem Effizienzhaus 40 Standard wählen. Als Königsdisziplin kann das Gebäude dann noch mit dem QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) ausgezeichnet werden. Je effizienter das Gebäude desto geringer sind die Nebenkosten für Mietende. Dies erhöht die Mietnachfrage und sorgt für höhere Nachfrage im Verkauf.

2. Teilwarmmiete und das schwedische Modell im Vergleich

Die Idee einer Teilwarmmiete, bei der ein Teil der Heizkosten pauschal in die Miete integriert und der Rest verbrauchsabhängig abgerechnet wird, wurde in verschiedenen Studien als potenzieller Kompromiss zwischen Anreizstruktur und Praktikabilität diskutiert. In der Umsetzung ist dieses Modell jedoch mit hoher Komplexität verbunden und stellt insbesondere im Bestand eine Herausforderung dar.

Im Gegensatz dazu ist in Schweden ein umfassendes Warmmietenmodell etabliert:
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- Die Heizkosten sind pauschal Teil der Bruttomiete.
- Die Mieten werden kollektiv ausgehandelt, insbesondere mit dem Schwedischen Mieterbund.
- Mietsteigerungen wegen energetischer Sanierungen sind nicht explizit vorgesehen.

Der Vermieter trägt die Heizkosten und hat damit ein wirtschaftliches Interesse an Energieeffizienz – ein relevanter Aspekt auch beim Wohnimmobilien kaufen zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage.

3. Vorteile des Warmmietenmodells – insbesondere für energieeffiziente Neubauten

• Die hohe Energieeffizienz bei Effizienzhaus-40-Immobilien mit QNG-Siegel führt zu deutlich reduzierten Heizkosten. Bei einer pauschalen Bruttowarmmiete entsteht dadurch ein wirtschaftlicher Spielraum, der eine nachhaltige Bewirtschaftung und langfristige Investitionssicherheit unterstützt.
• Langfristige Planungssicherheit durch stabile Bruttomieten.
• Weniger Verwaltung: Es entfallen Verbrauchserfassungen und Abrechnungen.
• Wettbewerbsvorteil: Energieeffiziente Gebäude können sich durch niedrigere Gesamtkosten besser am Markt behaupten – ein Argument für QNG-zertifizierte Wohnimmobilien.

Auch für Mietende ergeben sich Vorteile:

• Kalkulierbare Wohnkosten: Da Heizkosten pauschal in der Miete enthalten sind, entfallen unvorhergesehene Nachzahlungen.
• Mehr Transparenz und Einfachheit: Mietende müssen sich nicht mit komplexen Heizkostenabrechnungen auseinandersetzen.
• Fairness bei energetisch guten Gebäuden: Wer in energieeffiziente Gebäude zieht, profitiert von insgesamt niedrigeren Warmmieten.
• Stabilität bei steigenden Energiepreisen: Die Überwälzung von Energiepreissteigerungen auf die Miete ist begrenzt, was soziale Sicherheit fördert – ideal für Menschen, die langfristig in ihrer Immobilie wohnen möchten.

4. Nachteile für energetisch schlechte Bestandsimmobilien

Das Warmmietenmodell bringt jedoch auch Nachteile mit sich:

- Vermietende unsanierter Altbauten müssen hohe Heizkosten selbst tragen, was ihre Rendite reduziert kann.
- Es besteht ein Investitionsdruck, der bei fehlenden finanziellen Ressourcen schwer zu bewältigen ist.
- Die hohen Betriebskosten können in pauschalen Mieten nicht unbegrenzt weitergegeben werden, was zu geringeren Einnahmen führt.

Damit wird das Modell indirekt zum Sanierungsanreiz. Wer nicht saniert, verliert Einnahmen oder muss mit Leerstand rechnen. Hier kann der gezielte Erwerb von förderfähigen QNG-Immobilien zur Kapitalanlage im Rahmen des Wachstumschancengesetzes eine Lösung sein.

5. CO2-Bepreisung als zusätzlicher Hebel

Mit dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) steigt der Preis für fossile Heizenergien. Zwar sind die CO2-Kosten im Moment noch vergleichsweise gering (2025: 55€/t, 2026: 65 €/t), doch sie wirken zunehmend als Kostenfaktor. Seit 2023 werden sie nach Effizienzklassen gestaffelt aufgeteilt. In besonders ineffizienten Gebäuden zahlen Vermietende aufgrund der Gesetzgebung zukünftig mehr und mehr dieser Umlage.

In Kombination mit einem Warmmietenmodell würde dieser Effekt verstärkt:‍

- Nur energetisch sanierte Gebäude oder nachhaltige QNG-Immobilien halten die Heiz- und CO2-Kosten niedrig.
- Vermietende hätten ein direktes wirtschaftliches Interesse, den Energieverbrauch zu senken – eine Motivation für umweltfreundliche Immobilien mit Fördermitteln.

6. Warum das Warmmietmodell mit QNG-Immobilien der einzig richtige Weg für Vermieter und Mieter ist

Als Vermieter moderner, energieeffizienter Neubauten mit QNG-Zertifizierung sollte man sich bewusst für das Warmmietmodell nach schwedischem Vorbild entscheiden. Diese Entscheidung sollte nicht nur auf betriebswirtschaftlichen Überlegungen beruhen, sondern auch auf dem Anspruch, nachhaltige und zukunftsfähige Wohnkonzepte anzubieten. Unsere EH40 QNG-Immobilien zeichnen sich durch höchste energetische Standards, hochwertige Dämmung, moderne Heiztechnik und einen minimalen Primärenergiebedarf aus.

Vor diesem Hintergrund ist das klassische Modell der verbrauchsabhängigen Abrechnung für Vermieter von nachhaltigen QNG-Immobilien zur Kapitalanlage weder sinnvoll noch notwendig. Die Heizkosten sind bei unseren Gebäuden so gering, dass die Differenzierung nach individuellem Verbrauch wirtschaftlich kaum noch relevant ist – der Verwaltungsaufwand steht in keinem Verhältnis zum Effekt. Stattdessen bietet die pauschale Warmmiete eine faire, transparente und einfache Lösung für beide Seiten:

Die Mieter profitieren von verlässlichen Gesamtkosten ohne Nachzahlungen, die Vermieter von stabiler Planbarkeit und einem optimierten Gebäudebetrieb. Darüber hinaus schafft das Modell klare Anreize, weiterhin in energieeffiziente Bauweise und nachhaltige Technologien zu investieren. Gerade im Kontext steigender Anforderungen durch CO₂-Bepreisung und gesetzliche Vorgaben sehen wir im Warmmietmodell den konsequenten nächsten Schritt, um dauerhaft wirtschaftlich, klimafreundlich und sozial ausgewogen vermieten zu können.

Schlussfolgerungen und Ausblick

Neben den wohn- und klimapolitischen Aspekten gewinnen auch wirtschaftliche Perspektiven zunehmend an Bedeutung. Die Diskussion um Warmmietenmodelle ist eng verbunden mit dem Interesse an nachhaltigen Immobilien und steuerlich begünstigten Investments. Gerade in Verbindung mit energieeffizienten Neubauten und förderfähigen Immobilien entstehen attraktive Chancen für Kapitalanleger wie auch Eigennutzer.

Für Investorinnen und Investoren bieten sich Vorteile durch:

• Nachhaltige Kapitalanlage mit Immobilien, insbesondere in Form von QNG-zertifizierten Wohnimmobilien.
• Nutzung von steuerlichen Immobilienvorteilen durch Abschreibungen oder Förderprogramme.
• Kombination aus Wohnimmobilie als Geldanlage mit Steuervorteilen und Fördermitteln wie der KfW.
• Langfristige Rendite durch energieeffiziente Immobilien mit stabilem Wert.
• Strategischer Erwerb von nachhaltigen Neubauprojekten zur Kapitalanlage.
• Steueroptimierte Immobilieninvestments in Deutschland für sicherheitsorientierte Anleger.

Auch für Eigennutzende werden Eigennutzimmobilien mit staatlicher Förderung immer relevanter, nicht zuletzt durch die Möglichkeit, langfristig von stabilen Betriebskosten und steuerlicher Entlastung zu profitieren. Das Warmmietmodell unterstreicht die Relevanz solcher umweltfreundlichen Immobilien mit Fördermitteln auch aus sozial- und marktwirtschaftlicher Sicht.Die Energiewende im Gebäudesektor braucht neue Impulse. Das schwedische Warmmietenmodell zeigt, dass Vermieteranreize und Mieterschutz keine Gegensätze sein müssen. Für energieeffiziente Neubauten ist das Modell besonders attraktiv und bietet klare Vorteile. In unsanierten Bestandsimmobilien wirkt es als Investitionsdruck. Ein pauschales Warmmietmodell ist in Deutschland derzeit kaum flächendeckend umsetzbar. Die vorgeschlagene Reform zu einer "energetischen" Modernisierungsumlage erscheint daher als realistischer Zwischenschritt. Langfristig sollten jedoch Mietrecht, CO2-Bepreisung und energetische Standards so zusammengedacht werden, dass Investitionen belohnt, Belastungen fair verteilt und Klimaziele erreicht werden können.

Fazit

Der aktuelle Stand des deutschen Mietrechts läuft der Klimawende im Gebäude­bestand hinterher: Die geltende Modernisierungsumlage nach § 559 BGB schafft statt Anreizen oft Hemmnisse für energetische Sanierungen und belastet sowohl Vermieter als auch Mieter. Das schwedische Warmmieten-Modell zeigt, wie ein anderer Weg aussehen kann: Indem Heiz- und Warmwasserkosten in einer pauschalen Warmmiete enthalten sind, bekommen Vermieter wirtschaftliche Gründe, in energieeffiziente Maßnahmen zu investieren – ohne dass Mieter für Modernisierungskosten allein aufkommen müssen. Vorbild Schweden konnte so erhebliche CO₂-Einsparungen erzielen und Sanierungsanreize setzen, während gleichzeitig soziale Härten reduziert werden können. Der Beitrag macht klar, dass ein Paradigmenwechsel im Mietrecht nötig ist, um Klimaschutz, soziale Gerechtigkeit und praktikable Anreize für nachhaltige Investitionen zu verbinden – ein Ansatz, der auch mit alternativen Modellen wie der „Fair-Miete“ oder anderen Warmmieten-Varianten weitergedacht werden kann.